旧改问题:学者建议村民、政府、开发商三方共推动
www.xinwenren.com  2018-01-13 14:39:04  

备受关注的广昌社区旧村更新项目举行了开工仪式,标志着居住条件较为落后的广昌社区改造由此步入全新阶段,很快这里将被打造成南湾地区宜居新标杆。与此同时,南湾片区的湾仔银坑村也迎来了村集体的签约仪式,银...
备受关注的广昌社区旧村更新项目举行了开工仪式,标志着居住条件较为落后的广昌社区改造由此步入全新阶段,很快这里将被打造成“南湾地区宜居新标杆”。
 
与此同时,南湾片区的湾仔银坑村也迎来了村集体的签约仪式,银坑村改造更新箭在弦上。签约会上,不少村民纷纷在现场“千万富翁排行榜”的背景板前留影,照片一时疯传网络。
 
与这两条村的“快”形成对比的是,一些旧村的改造仍然难以推动,如拱北联安村纳入改造近20年仍无重大进展。
 
随着《珠海经济特区城市更新管理办法》《珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则(试行)》等城市更新法规的出台和完善,珠海城市更新已经步入城市发展进程的快车道。
 
城市更新,于村民、开发商、城市三方而言,如何共赢?目前,已经完成或正在进行的城市更新项目,有哪些从中可以汲取经验教训?记者日前走访了珠海多条旧村,对珠海城市更新中的各方心态进行了还原。
 
村民:不后悔当初旧村改造
 
“没想到心海洲二期均价都要到4万元了,当初回迁真是值了。”2017年12月底,珠海市发改局网站上挂出了心海洲二期的销售备案价格,其中销售均价约3.8万/平方米。该消息在前山新城和心海洲一期的业主中不胫而走。心海洲小区是前山村旧村改造后的项目,前山新城是前山旧村村民的回迁房。在这一带采访时,议论房价的声音随处可闻。
 
60多岁的杨先生是原村民,在改造中获得了四套住宅,面积超过400平方米。“当年签协议的时候我还觉得赔得少,因为还有些面积说是违建,四百多平方米的房子当时也就五六百万元,但现在,至少值一千多万元,当初真是拆对了。”杨先生说,生活环境也变好了不少,“以前的前山村给人留下的印象就是‘脏乱差’,如今面貌焕然一新。”
 
跟前山村村民一样,随着五洲花城最新一期项目的问世,高端房价,再次让山场村改造成了村民们茶余饭后的话题。山场一带如今拥有着优质的香山学校、大型商圈、电影院,还有便利的交通,不可与往日同语。采访中,早已住进楼房且身价不菲的村民都对当下的生活赞不绝口,“幸好当年改造了”。
 
这些成果,让一些尚未改造的旧村村民称羡,“我们村什么时候可以改造啊?”“希望政府能早点改造。”在互联网上,关于珠海旧村改造的新闻,常有类似的留言。
 
2000年,珠海政府启动了首批26个城中村改造,如今多数完成,其中就包括前山村和山场村。可能当初不少村民心存疑虑,但从现状来看,当年多数改造都是一个“满意”的结果。
 
遗憾:母亲没能住进新房
 
每逢大雨,拱北高沙村的胡先生一家就特别紧张,由于地势低洼且排水不畅,院子逢雨必淹。更让他难过的是,母亲此前最大的心愿就是住进拱北的新房,“但直到去世都还没启动改造”。
 
为何会如此之慢?记者日前走访了这三个村,随机采访了多位村民。其中一村民称,希望通过改造能拿几套回迁房,但那些楼层较高的村民不愿意,就耽误了进度。“不少村民家里违建有好几百平方米,拱北租金高,光靠出租就能获得不错的收益,但这部分违建拿不到什么赔偿。”
 
与拱北一带因为自身问题耽误改造不同,有些旧村却因为外部问题,也耽误了十多年。
 
2015年,前山夏村的200多户回迁居民终于领了回迁房钥匙。“这一刻,我们等了12年。”村民张女士说。“从一个高中生等到工作、结婚生子”、“从精神矍铄的老人等到离世”,从2002年开始改造,网上这些帖子的标题就足以反映村民的艰辛。
 
据悉,夏村改造工程至少在开工后不久、2010年、2012年,三度停工,问题主要来自于开发商和“钉子户”。
 
采访中,那些住在破烂平房中尚未被改造的村民多有着同样心态:只要有实力的开发商介入,将积极配合。一位60多岁的阿姨说,原来改造觉得时间有的是,不着急,没想到一等就是近20年,“人生能有几个20年了?能改就赶快改吧。”
 
现状:旧村改造存在三大问题
 
同样是旧村改造,同样的政策,为何不同村之间进度会产生如此大的差异?
 
在采访中,记者了解到,目前旧村改造最难协调的主要是三方面问题:一是村集体资产的分配问题,不少村民与村股份公司难以达成一致;二是违建泛滥,但违建面积无法按照享受合法面积的赔付比例;三是珠海不少村还存在世居居民、非征地农民、代耕农等特殊身份的“村民”,每一种身份的赔付标准也并不一致,由此容易引发村民之间的比较,并质疑开发商的政策不公。总的来说,改造村民大都是支持的,但却因为一些信任和利益原因难以达成一致。
 
据珠海市住规建局称,针对上述三大问题,珠海早有明文规定。比如村集体资产问题,仍然会赔付给村集体;身份问题上,的确存在不同身份政策不同的情况。在违建问题上,珠海也早有明文规定,每户宅基地的建筑面积不得超过400平方米,否则属于违建。不予确权。
 
这些难点也得到了一些房地产企业内部人士的认可。负责东桥村和南溪村旧村改造的开发商绿景集团有关负责人表示,就该公司负责推进的旧村改造项目而言,作为把珠海作为集团重要战略支点的上市房企,开发商给出的政策可以说是十分优厚的,“以东桥为例,这个项目的首要目的是该企业树立在珠海的项目标杆,打开市场目的不仅仅是盈利。”因此,开发商会在政策框架内尽全力保障村民的利益,推动项目进展,“凡是政策规定中能给的,我们都会给,绝对不会与村民争利。”
 
声音
 
村民:公平之下齐心改造
 
村民对旧改进程怎么看?采访中,南屏地区一旧村村民陈先生对记者表示,赔付标准不满意让他们难接受,“全村应该按一个标准来改造,不管是违建、政策内外、身份如何,都不应该区别对待”。他表示,也希望快点改造,但开发商无法满足赔付要求,不可能支持改造。
 
采访中,也有部分要求加快旧改进度的村民反驳了这一观点。村民黄女士就表示,“作为村民,我们必须直面各自不同的身份、不同标准的现实”。她认为,作为被征地农民,确实应该有更多的合法面积指标,享受更多的旧改红利。但早期获得城市居民身份的人,提前享受了相关福利,现在面对政策约束,这合情合理。另外,要求违法建筑获得与合法认定建筑同样标准的补偿,显然是不合理。“对我们这些遵守政府规章制度没有违建的村民而言,如果一样赔付,那就是另一种不公平。”
 
黄女士认为,为了政策外的利益去赌上若干年,可能导致大家都无法改造,是否值得还要理性考量。否则争了芝麻,丢了西瓜,得不偿失。所有村民应当在公平前提下齐心协力推动改造。
 
学者:需要三方共同努力
 
旧改难题如何破解?北京师范大学珠海分校不动产学院院长黄伟教授认为,旧改进度主要取决于政策、村民、开发商三方面。由于每个村情况不一样,如,有的是村民难以达成一致,有的是土地或规划政策上原因,也有的是开发商因素,可以考虑采用“一村一议”的做法,来解决具体问题。
 
黄伟认为,在具体项目推进中,如果有一些专业机构或社会组织作为第三方介入,可能有利于旧改进程。
 
在难以推动的情况下,如何让一个旧村改造“动起来”,黄伟表示,这需要村民和政府、开发商三方的共同努力,如政府部门对政策可以进行更宏观的把控;村民方面也需要更加理性,认识到不符合政策的要求不可能全部得到满足,否则就是对其他部分村民的不公平,也不利于其他旧改的推进。

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